Välivuokraus erityisryhmäkohteissa

Hyvinvointialueet toimivat usein valtion tukemissa vuokrakohteissa välivuokralaisena. Välivuokralaisena toimiessaan hyvinvointialueiden tehtävänä on olla tietoisia valtion tukemien vuokra-asuntojen lakisääteisistä velvoitteista. Hyvinvointialueen ja kiinteistönomistajan on yhteistyössä varmistettava, että arava- ja korkotukilain velvoitteet tulevat noudatetuksi. Tässä ohjeessa vastataan kysymyksiin, jotka koskevat esimerkiksi kohteiden vuokranmääritystä ja asukasdemokratiaa.

Mitä tarkoittaa välivuokraus?

Välivuokraamisella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, joka syntyy, kun kohteen omistaja vuokraa tiloja ensivuokralaiselle (esimerkiksi hyvinvointialueelle palvelun tuottajana), joka puolestaan sopimukseen perustuen vuokraa tiloja edelleen yhdelle tai useammalla jälleenvuokralaiselle eli kohteen asukkaalle.

Omakustannusvuokran määrittämiseen liittyvät säännökset soveltuvat myös välivuokraustilanteisiin.

Lisätietoja: Välivuokraaminen (ohjeet.varke.fi)

Miten valtion tukeman vuokrakohteen vuokra määräytyy?

Vuokranmääritysrajoituksen alaisen valtion tukeman vuokra-asunnon vuokra määritellään omakustannusperiaatteella. Tämä tarkoittaa, että vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen lisäksi kattamaan asuntojen ja niihin liittyvien asumista palvelevien tilojen rahoitusmenot sekä hyvän kiinteistönpidon mukaiset hoitomenot.

Kohteen omistaja vastaa siitä, että omakustannusperiaatetta noudatetaan koko vuokrausketjussa. Kohteen omistajan on kerrottava kohteen palveluntuottajalle kaikista kohdetta koskevista rajoituksista, mukaan lukien vuokranmääritysrajoituksista, sekä varmistettava, että rajoituksia noudatetaan. Kohteen omistajalla on siis oikeus ja velvollisuus muistuttaa palveluntuottajaa kohteen asuntojen päätöksenmukaisesta käytöstä.

Lisätietoja: Erityisryhmäkohteet (ohjeet.varke.fi)

Mikä on jälkilaskelma?

Jälkilaskelma on suoriteperusteinen rahavirtalaskelma, jolla osoitetaan, ovatko vuoden vuokratuotot riittäneet kattamaan vuoden kulut.

Jälkilaskelma laaditaan tilinpäätöksen yhteydessä vuosittain.

Lisätietoja: Valtion tukemia vuokra-asuntoja omistavan toimijan jälkilaskelma (ohjeet.varke.fi)

Kuka valitsee asukkaat?

Asukasvalinnasta sovitaan kiinteistönomistajan kanssa. Asukasvalinnan voi tehdä kiinteistönomistaja tai esimerkiksi hyvinvointialueen palveluohjaajat tai kohteen palveluntuottaja.

Riippumatta siitä, kuka asukasvalinnan tekee, tulee valinnoissa huomioida lakisääteiset asukasvalintaperusteet. Lisätietoja: Erityisryhmien asukasvalinta ja asukasvalintaperusteet

Mitä tarkoitetaan asukasdemokratialla?

Asukasdemokratialla tarkoitetaan valtion tukemissa vuokrataloissa järjestettävää yhteishallintoa, josta säädetään yhteishallintolailla (1169/2022). Yhteishallintolain mukaan käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisissa vuokrakohteissa on järjestettävä yhteishallintoa eli asukasdemokratiaa.

Yhteishallinto/asukasdemokratia tarkoittaa, että asukkailla on osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuuksia talon hallintoa ja hoitoa koskeviin päätöksiin. Vähintään kerran kalenterivuodessa on järjestettävä asukkaiden kokous, jossa käsitellään esimerkiksi vuokranmääräytymisen perusteet ja ajankohtaisia asumiseen liittyviä asioita. Kokoukseen voi tarvittaessa osallistua asukkaan sijasta omainen tai edunvalvoja, jos asukas ei itse kykene osallistumaan.

Vuokrataloyhteisön on tiedotettava asukkaille ja muille huoneistojen haltijoille asukkaita koskevista asioista. Vuokrataloyhteisön on myös luotava puitteet asukkaiden järjestäytymiselle sekä kommunikoitava asukkaiden ja asukkaiden edustajien kanssa vastavuoroisesti ja oikea-aikaisesti. Asukkaille osallistuminen on vapaaehtoista.

Välivuokraustilanteet

Jos tilat on välivuokrattu, asuntojen omistajan on huolehdittava sopimusperusteisesti, että välivuokraaja noudattaa yhteishallintolakia.

Asukkaiden kokouksen voi järjestää omistaja itse tai sen järjestämisestä voidaan sopia välivuokraajan tai palveluntuottajan kanssa.

Asuntojen omistaja vastaa aina siitä, että yhteishallintolakia noudetaan, vaikka lakisääteisten velvoitteiden toteuttamisesta olisi sovittu sopimusperusteisesti välivuokraajan kanssa.

Lisätietoja: Asukasdemokratia (ohjeet.varke.fi)

Mitä tarkoittaa rajoituksista vapauttaminen?

Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus voi hakemuksesta myöntää vapautuksen valtion tukemia vuokra-asuntoja koskevista rajoituksista. Rajoituksista vapauttamiseen on tietyt edellytykset.

Rajoituksista vapauttamisen hakee kohteen omistaja. Edellytyksistä ja hakemisesta voi lukea lisää täältä: Rajoituksista vapauttaminen (ohjeet.varke.fi).