Hyvinvointialueiden tulee tuntea valtion tukemia vuokra-asuntoja koskevat asukasvalinnan periaatteet. Tässä ohjeessa vastataan keskeisiin asukasvalintaa koskeviin kysymyksiin.
Mitä asukasvalinta valtion tukemiin vuokra-asuntoihin tarkoittaa?
Asukasvalinnalla valtion tukemiin vuokra-asuntoihin tarkoitetaan sitä prosessia, jossa asukkaita valitaan lakisääteisin perustein käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisiin vuokra-asuntoihin. Asukasvalinta valtion tukemiin vuokra-asuntoihin on säänneltyä ja eroaa vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen asukasvalinnasta.
Asukasvalinnassa noudatetaan lakisääteisiä asukasvalintaperusteita ja etusijajärjestystä sekä Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen ohjeita.
Kuka tekee asukasvalinnan?
Asukasvalinnan voi tehdä asuntojen omistaja tai asukasvalinta voidaan ulkoistaa toiselle taholle, esimerkiksi asukasvalinnan toimeksiannolla tai jälleenvuokraussopimuksella.
Palvelu- ja tukiasumisessa asukasvalinnan suorittaa usein hyvinvointialue, jonka palvelu-/asiakasohjaajat selvittävät asukasvalintaperusteet ja osoittavat asunnon.
Mitkä ovat asukasvalintaperusteet?
Valtion tukemissa asunnoissa asukasvalinta perustuu sosiaaliseen tarkoituksenmukaisuuteen ja taloudelliseen tarpeeseen. Asukkaat valitaan laissa määriteltyjen asukasvalintaperusteiden mukaan. Arava- ja korkotukivuokra-asuntojen asukasvalinnassa käytetyt asukasvalintaperusteet ovat hakijaruokakunnan
asunnontarve,
varallisuus
tulot.
Kuka on etusijalla valtion tukemien vuokra-asuntojen asukasvalinnassa?
Asukasvalinnassa etusijalle asetetaan asunnottomat ja muut kiireellisimmässä asunnontarpeessa olevat, vähävaraisimmat ja pienituloisimmat hakijat.
Mitä tarkoittaa vuokra-asuntojen tulo- ja varallisuusraja?
Valtion tukemien vuokra-asuntojen asukasvalinnassa on käytössä valtakunnalliset tulorajat sekä kunta- tai hyvinvointialuekohtaiset varallisuusrajat.
Varallisuusraja
Valtion tukemaan vuokra-asuntoon ei voida valita asukasta, jolla on varallisuutta siinä määrin, että hän kykenee hankkimaan tarvettaan vastaavan asunnon ilman valtion tukea. Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus (Varke) suosittelee, että kunnat ja hyvinvointialueet yhteistyössä määrittelevät, mikä on kunnan ja/tai hyvinvointialueen alueella asukasvalinnoissa sovellettava varallisuuden enimmäismäärä eli niin sanottu varallisuusraja. Varken asukasvalintaohjeissa on laskentakaava sille, miten varallisuusraja voidaan määrittää. Linkki asukasvalintaohjeeseen sivun lopussa.
Varallisuusrajat ovat käytössä kaikissa aravalainalla tai pitkäaikaisella korkotukilainalla rahoitetuissa asunnoissa, joissa on voimassa olevat asukasvalintarajoitukset. Rajoja noudatetaan myös erityisryhmille tarkoitetuissa asunnoissa.
Varallisuuden arviointiin on olemassa poikkeuksia, joita voidaan huomioida asukkaita valittaessa. Näitä poikkeuksia on kuvattu myöhemmin tässä ohjeessa.
Tulorajat
Tulorajoilla tarkoitetaan laissa määriteltyä kuukausitulojen enimmäismäärää, joka hakijaruokakunnalla voi enintään olla, jotta hänet voidaan valita asukkaaksi valtion tukemaan vuokra-asuntoon. Tuloraja vaihtelee sen mukaan, kuinka monta aikuista ja lasta hakijaruokakuntaan kuuluu. Tulorajoista voit lukea lisää Varken asukasvalintaohjeesta (linkki ohjeeseen sivun lopussa).
Tulorajoja ei sovelleta valtion tukemiin asuntoihin, jotka on tarkoitettu erityisryhmille. Erityisryhmiä ovat esimerkiksi ikääntyneet, vammaiset henkilöt tai muut Varken määrittelemät erityisryhmät. Tulorajat koskevat vain niin sanottuja tavallisia valtion tukemia vuokra-asuntoja.
Usein kysyttyjä kysymyksiä asukasvalintaperusteista ja poikkeuksista
Miten varallisuus vaikuttaa mahdollisuuteen päästä asumaan valtion tukemaan vuokra-asuntoon?
Ensin asukasvalitsija selvittää hakijan varat ja velat. Tämän jälkeen hän arvioi hakijan nettovarallisuuden määrän (varat vähennettynä velat). Arvioinnissa käytetään hakijan tai hänen asioitaan hoitavan tahon toimittamia liitteitä ja selvityksiä. Näitä pyydetään vain siltä osin kuin se on arvioinnin kannalta tarpeellista. Selvityksiä voivat olla esimerkiksi
esitäytetty veroilmoitus,
kiinteistöveropäätös,
kiinteistövälittäjän arvio hakijan asunto-osakkeen arvosta tai kauppakirja,
tosite metsän tai maapohjan arvosta,
pankista tai muusta rahalaitoksesta saatava tosite hakijan sijoitusvarallisuudesta, kuten rahasto- tai osakesijoituksista
arvio hakijan säästöistä ja talletuksista.
Arvioinnissa voidaan hyödyntää myös verkosta löytyviä tilastoja, laskureita ja palveluita – esimerkiksi Varken Asuntojen hintatiedot -verkkopalvelu tai Tilastokeskuksen Osakeasuntojen hinnat -palvelu. Myös esimerkiksi osakkeiden arvon tarkistamiseen on olemassa palveluita.
Varallisuusarviota tehdään, jotta voidaan osoittaa asunnot lakisääteisen etusijajärjestyksen mukaisesti. Jos hakijalla on riittävästi varallisuutta järjestää asumisensa ilman valtion tukea, hänet tulee ohjata hakemaan asuntoa ensisijaisesti vapaarahoitteisista kohteista.
Miten tarkkaan varallisuutta on selvitettävä? Pyydetäänkö pankkitilin saldo?
Asuntohakemuksella hakijan tulee ilmoittaa kaikki varallisuutensa, tilisäästöt mukaan lukien. Jos asuntohakemuksella varoja ei ole eritelty eikä selvitetty, tulee pyytää tarvittavat lisäselvitykset, kuten saldotodistukset säästöistä ja talletuksista. Asukasvalitsija arvioi lisäselvitysten tarpeen.
Riittääkö puhelimessa suullisesti annettu arvio varallisuudesta?
Hakijan tulee antaa tiedot varallisuudestaan kirjallisena. Tiedot tulee kirjata asuntohakemukseen ja ne todennetaan liitteillä. Hakijan on vakuutettava antamansa tiedot oikeaksi.
Milloin voi jättää huomioimatta oman asunnon arvon?
Sosiaalihuoltolain 21 §:n mukaisen yhteisöllisen asumisen ja ympärivuorokautiseen palveluasumisen asukasvalinnoissa voidaan jättää huomioimatta hakijan oman asunnon arvo. Tämä tarkoittaa, että hakijan varallisuutta arvioidessa hakijan omaa asuntoa ei tarvitse huomioida.
Valtioneuvoston asetuksen (166/2008) poikkeuksella tarkoitetaan tavanomaista asuntoa. Tavanomaisen oman asunnon arvo voi vaihdella riippuen siitä, minkä kunnan tai hyvinvointialueen alueella valintaa tehdään. Kyseinen kunta tai hyvinvointialue arvioi itse tavanomaisen oman asunnon arvon.
Mikäli asiakkaan varallisuus ei ole realisoitavissa, voidaan se osittain tai kokonaan jättää huomioimatta. Kuka päättää/arvioi, että omaisuus ei ole realisoitavissa?
Hakija voi varallisuuttaan selvittäessään tuoda ilmi, että varallisuus ei ole realisoitavissa. Tällainen realisoimaton varallisuus voi olla esimerkiksi osuus kiinteistöstä maaseudulla, jonka arvo on vähäinen ja varallisuus haastavasti myytävissä. Myös asuntohakemusta ja sen liitteitä käsittelevä taho voi havaita tilanteen esimerkiksi toimitetuista liitteistä. Jos varallisuus ei ole realisoitavissa ja se aiotaan jättää osin tai kokonaan huomioimatta varallisuuden arvioinnissa, on tästä aina oltava kirjallinen selvitys olemassa.
On asunnonhakijan tai hänen asioitaan hoitavan tahon velvollisuus antaa selvitys, jos tätä poikkeusta halutaan soveltaa. Lopullisen päätöksen realisoimattomissa olevan varallisuuden huomioimatta jättämisestä tekee asukasvalitsija.
Miten kiinteistöjen käypä arvo selvitetään?
Kiinteistön käypä arvo selvitetään pyytämällä kiinteistövälittäjän arvio. Varken ohje on, että “noin”-arvo riittää. Tarvittaessa arvoa voidaan haarukoida alueen yleisen hintatason ja tiedossa olevien tekijöiden avulla, jos muuta arviota ei ole mahdollista saada.
Onko vähävaraisin aina etusijalla, vaikka jonossa olisi kauemmin asumispaikkaa odottanut, jolla kolme kuukautta on tulossa umpeen?
Kyllä, vähävaraiset hakijat ovat etusijalla valtion tukemiin vuokra-asuntoihin. Kolmen kuukauden aikaraja voidaan pyrkiä huomioimaan valinnoissa, mutta lähtökohtaisesti vähävaraisimmat ovat etusijalla valtion tukemiin kohteisiin ja varakkaat henkilöt voidaan ohjata vapaarahoitteisiin.
Sovelletaanko seniorivuokrataloihin tulorajoja?
Ei sovelleta. Ei myöskään muihin kohteisiin, joissa on nimetty erityisryhmä.
Eläkkeen/tulojen määrä ja varallisuus selvitetään.
Missä tapauksessa voi tehdä asukasvalintaan poikkeuksen ja kuka siitä päättää?
Seuraavissa tapauksissa voi tehdä poikkeuksen asukasvalintaan:
Etusijajärjestyspoikkeus: Yksittäistapauksissa on mahdollista poiketa etusijajärjestyksestä, esimerkiksi hakijan erityisolosuhteiden vuoksi. Poikkeaminen ei kuitenkaan saa olennaisesti haitata tai pitkittää muiden etusijalle menevien hakijoiden asunnonsaantia
Varallisuuspoikkeus: Sosiaalihuoltolain 21 §:n mukaisissa asumispalveluissa voidaan vähentää tavanomaisen oman asunnon arvo huomioon otettavasta varallisuudesta, jotta palveluiden piiriin pääseminen helpottuu
Poikkeus ympärivuorokautisessa palveluasumisessa: Ympärivuorokautisessa palveluasumisessa voidaan varallisuutta arvioida korkeamman varallisuusrajan mukaan.
Tilapäinen poikkeus: Yksittäisissä tapauksissa voi tulla tarve poiketa asukasvalintaperusteista tilapäisesti. Tällöin tilapäisen poikkeusluvan asukasvalintaan myöntää hyvinvointialueen asukasvalintaa valvova taho.
Jos edellytykset täyttäviä hakijoita ei ole, voidaan asukkaaksi valita muitakin. Tällöin asukkaaksi valitaan muista hakijoista se, joka on lähinnä säädettyjä kriteerejä, toisin sanoen hakijajoukon kiireellisimmässä asunnontarpeessa, vähävaraisin ja pienituloisin.
Milloin/missä tilanteessa palveluntarve menee varallisuuden ohi?
Palveluntarve menee varallisuuden ohi, jos henkilöllä on sairauteen, asumiseen ja palveluihin liittyviä erityistarpeita, joita on saatavissa vain tietyissä kohteissa tai kunnassa hyvinvointialueella. Esimerkkinä vammainen lapsi tai muistisairas, haastavasti käyttäytyvä henkilö.
Palveluasumisen paikka valtion tukemasta asuntokannasta voidaan osoittaa hakijan varallisuudesta riippumatta, jos vastaavaa asumispalvelua ei ole saatavilla hyvinvointialueella vapaarahoitteisena.
Jos asiakkaan kotipaikkakunnalla on vapaa paikka ainoastaan valtion tukemassa kohteessa, pitääkö varakas hakija sijoittaa asiakkaan toiveen vastaisesti toiseen kuntaan, jossa on vapaarahoitteinen kohde?
Jos asuntoja on vapaana, eikä niihin ole vähävaraisempia hakijoita, voidaan varakkaampi henkilö sijoittaa valtion tukemaan vuokrakohteeseen. Kun asunto uudelleen tyhjenee, sijoitusperusteena ovat lakisääteiset asukasvalintaperusteet ja etusijajärjestyksen mukaisesti vähävaraisin ja pienituloisin hakija.
Jos poiketaan, mitä poikkeuksen perusteluun on kirjoitettava?
Perusteluun kirjoitetaan mistä on poikettu ja miksi. Esimerkiksi että asuntoja on tyhjillään eikä niihin ollut vähävaraisempia hakijoita.
